재개발 재건축 A to Z
재개발 재건축 A to Z
1. 재개발사업이란 무엇인가?
재개발사업은 노후·불량 건축물이 밀집된 지역을 정비해 새로운 주거환경을 조성하는 도시정비사업의 한 형태야. 즉, 기존 거주민이 더 나은 주거환경으로 이주하거나, 새롭게 분양을 통해 새로운 도시공간을 창출하는 거지.
이 사업은 공공성과 수익성이 동시에 존재하기 때문에, 이해관계자(조합원, 토지주, 투자자 등)의 참여와 갈등 조율이 핵심이야.
2. 사업준비 단계 – 기본계획과 정비구역 지정
재개발의 출발점은 기본계획 수립이야. 지자체에서 정비기본계획을 수립하고, 해당 지역이 재개발이 필요한지 여부를 판단해.
그 후, 정비구역으로 지정되면 공식적인 사업 스타트. 이때부터 해당 지역은 여러 규제나 이주 계획이 본격 논의되기 시작하지.
3. 사업시행계획 – 조합 시행 vs 조합 외 시행
재개발사업은 크게 두 가지 형태로 추진돼:
- ① 조합 시행: 토지등소유자들이 추진위원회 → 조합 설립 → 시공사 선정을 통해 직접 사업을 추진함
- ② 조합 외 시행: 지자체 또는 공공기관 주도로 시행자를 지정하여 사업을 추진함 (예: 공공재개발)
조합 시행의 경우, 설립인가를 받은 후 사업시행인가 → 시공사 선정 → 감리자 선정까지 직접 한다는 점에서 민간 주도의 성격이 강해.
반면 조합 외 시행은 주민대표회의를 구성하고, 시행자가 지정되어 **상대적으로 빠르고 일관된 진행이 가능하지만, 개별 권리 행사의 유연성은 낮은 편**이야.
4. 분양 및 관리처분 절차 – 핵심 타이밍 구간
사업시행인가 후부터는 드디어 ‘분양권’과 '관리처분계획’이라는 민감한 키워드가 등장해. 여기서부터가 재개발 투자자들이 가장 눈여겨보는 타이밍이지.
- 분양공고 및 신청: 조합원 분양 우선, 일반분양 일정 확정 - 관리처분계획 수립 및 인가: 조합원에게 어느 동, 몇 평으로 분양되는지 배정이 이뤄지는 시점 - 이주·철거·착공: 본격적인 물리적 정비가 시작됨
여기서 조합원 입장에선 분양가, 평형, 위치가 실질적 수익성과 직결되므로 **갈등이 가장 극심한 시점**이기도 해.
5. 사업완료 – 준공인가부터 이전고시까지
착공 후에는 시공사의 공사가 진행되고, 완공되면 자체 준공검사 또는 준공인가를 거쳐야 해.
준공 후에는 이전고시 및 청산이 이뤄지는데, 이때 각 조합원은 정확한 평가액에 따라 추가분담금 or 청산금을 정산 받게 돼.
이전고시는 법적으로 새롭게 토지 및 건축물 권리가 이전됐음을 알리는 행정절차로, 이 시점 이후 매매가 가능해지고, 등기 이전도 가능해져서 **실거래의 분수령**이 되지.
6. 재개발 투자자가 알아야 할 포인트
💡 ① 관리처분인가 전 매입이 핵심 가격은 낮지만 사업리스크가 존재 관리처분 인가 이후엔 분양권이 확정돼 시세 반영이 빠르게 일어남
💡 ② 분양가 상한제·임대주택 비율 체크 규제 구역 여부에 따라 수익성에 큰 차이 공공재개발의 경우 분양 전환 불가구역 확인 필요
💡 ③ 이주·철거 시기 예측이 중요 이주 시점에 따라 공실 리스크 및 재산세 부담 발생 가능 조합의 재정상태와 시공사 진행 속도 체크 필수
📌 마무리
재개발사업은 긴 여정이지만, **한 구역이 도시를 바꾸고, 수십 명의 자산을 바꾸는 파급력**을 가진 구조야. 그래서 **"절차를 아는 자가 타이밍을 읽고, 타이밍을 아는 자가 수익을 얻는다"**는 말이 괜히 나온 게 아니지.
쫑이 블로그에선 앞으로도 정비사업, 재건축, 리모델링 등 부동산 구조 콘텐츠 계속 업데이트할게! 관심 있으면 댓글이나 방명록에 질문도 남겨줘 😎
