《계산역 주변 재건축·재개발 전략 및 조합 구성 방안》

《계산역 주변 재건축·재개발 전략 및 조합 구성 방안》

👉 하나·팬더·계산주공·삼보·원흥·동남·태산·태평 아파트 통합 분석

• 1. 사업 조건 요약
• 2. 입지 강점 요약
• 3. 단지별 통합개발 시나리오
• 4. 전략적 접근 제안
• 5. 요약 시나리오

1. 사업 조건 요약

항목	내용
대상지	계산역 인근 8개 단지 (하나, 팬더, 계산주공 등)
현행 용도지역	2종·3종 일반주거지역 혼합
평균 용적률	약 180% ~ 200%
예상 부담금	평당 약 1,800만 ~ 2,000만 원

2. 입지 강점 요약

• 🚉 계산역 도보 5분 이내 초역세권
• 🛍️  롯데마트, 홈플러스 등 생활 인프라 완비
• 🏫 안남초·인천안남중 인접한 학세권 입지
• 📉 실거래 기준 1.4~1.9억 수준 → 저평가

3. 단지별 통합개발 시나리오

단지별 세대수 합산 및 용적률 상향 시:

• 현 세대수: 약 2,200세대
• 재건축 후 예상 세대수: 약 3,500 ~ 3,800세대
• 일반분양 가능: 약 1,200세대 (전체의 32%)

📊 용적률을 250~280%로 상향 시 최대 4,000세대 규모의 촉진지구 모델도 가능

4. 전략적 접근 제안

① 재개발 vs 재건축 판단

• 노후도 기준 충족 시 재개발 가닥 가능
• 혼합단지일 경우 가로주택형 정비사업으로 유도

② 조합 구성 전략

• 단지별 조합 구성보단 통합 추진위 방식 제안
• 중심축: 하나 + 계산주공 + 삼보아파트

③ 주민 설득 논리

• 신축 전환 시 시세 2배 이상 상승 기대
• 일반분양 수익 + 재산세/관리비 절감 효과
• 추가 부담금은 전용 59㎡ 기준 약 1.1~1.3억 예상

5. 요약 시나리오

구분	수치
현 세대수	약 2,200세대
재건축 후 예상	3,500 ~ 3,800세대
일반분양 세대	약 1,200세대
사업 수익성	중상 (역세권 + 시세 갭 + 입지 우수)
추가 부담금	평당 약 1,800만 ~ 2,000만 원

🎯 지금은 조합 설계와 주민 동의율 확보가 관건! 현실적 재무구조와 설득 메시지를 전략적으로 설계하자.