주담대 규제 총정리 – LTV, DTI, DSR이 뭔데 대출이 안 나오는 거야?

주담대 규제 총정리 – LTV, DTI, DSR이 뭔데 대출이 안 나오는 거야?

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• 📏 1. LTV란? – 담보가치의 비밀
• 💳 2. DTI란? – 소득 대비 대출 얼마나?
• 🧮 3. DSR이란? – 총부채 관리 기준
• 📍 4. 지역별·소득별 대출 가능액 계산
• 🧭 5. 결론 – 내 상황에서 주담대, 얼마까지?

 

📏 1. LTV란? – 담보가치의 비밀

LTV(Loan To Value)는 '집값 대비 대출 비율'을 뜻해요. 예를 들어, 5억짜리 집인데 LTV가 60%라면 **최대 3억 원까지 대출**이 가능한 거예요.

• 투기과열지구: 최대 LTV 40% (1주택자 기준)
• 조정대상지역: 최대 50%~60%
• 비규제지역: 최대 70%까지 가능

💳 2. DTI란? – 소득 대비 대출 얼마나?

DTI(Debt To Income)는 연간 소득 대비 원리금 상환액 비율이에요. 예를 들어, 연봉이 5천만 원인데 연간 2천만 원을 갚아야 하면 DTI는 40%!

• 수도권: 40% 제한
• 지방: 50%까지 허용

※ DTI는 **주택담보대출만 포함**하므로, 부채가 많더라도 소득만 높으면 유리해요.

 

🧮 3. DSR이란? – 총부채 관리 기준

DSR(Total Debt Service Ratio)는 내 소득 대비 모든 빚의 원리금 합계를 따지는 지표예요. 카드론, 신용대출, 학자금대출까지 다 들어갑니다.

• 6억 원 초과 주택 구입: DSR 40% 적용
• 총 대출 1억 초과: DSR 규제 대상

※ DSR은 **주담대+신용대출**을 모두 포함하므로, **대출 여러 개 있을 경우 주담대 한도가 줄어요!**

📍 4. 지역별·소득별 대출 가능액 계산

예시 ①: 서울 아파트(6억 원), 연봉 6천만 원, 무주택자 →

LTV 40% = 2.4억 / DTI·DSR 40% = 연간 2,400만 원 상환 가능 → 대출 2.4~3억 내외

예시 ②: 지방 아파트(3억 원), 연봉 4천만 원, 1주택자 →

LTV 70% = 2.1억 / DTI 50% → 연간 2,000만 원 상환 가능 → 대출 2억 근접 가능

🧭 5. 결론 – 내 상황에서 주담대, 얼마까지?

대출 한도는 단순히 집값만 보는 게 아니라, **소득, 지역, 기존 대출, 주택 수**까지 **다각도로 판단**된다는 게 핵심이에요.

• 🏡 집값이 높아도 소득이 낮으면 DSR에 막힘
• 💳 소득이 높아도 기존 대출 많으면 DTI/DSR 제한
• 📍 무주택자 + 비규제지역 = 상대적으로 높은 LTV 가능

👉 주담대는 **내 소득 기준에서 빌릴 수 있는 최대 한도**를 꼭 미리 계산해보고, 은행마다 적용 방식도 다르니 **시뮬레이션 상담**을 적극적으로 활용하세요!