《조합설립인가, 왜 이렇게 어렵나? 주민 동의율 현실 분석》

《조합설립인가, 왜 이렇게 어렵나? 주민 동의율 현실 분석》

• 1. 조합설립인가란? – 재건축의 진짜 시작점
• 2. 주민 동의율 75%, 왜 이리 높게 설정됐나?
• 3. 동의율 현실 – 실제로는 55~65%에서 막힌다
• 4. 동의율 못 채우는 5가지 대표 이유
• 5. 성공적인 동의율 확보 전략 Best 5
• 6. 실제 사례 – 동의율 넘긴 지역 vs 실패한 사례 비교
• 7. 마무리하며 – 동의율은 ‘숫자’가 아니라 ‘신뢰’다

1. 조합설립인가란? – 재건축의 진짜 시작점

재건축·재개발에서 ‘진짜 사업’이 시작되는 시점은 언제일까요?
바로 “조합설립인가”를 받은 순간입니다.
그 전까지는 ‘추진위’ 상태일 뿐이고, 인가가 나야 법적 주체로서 사업 추진 권한이 생깁니다.

✔️ 그리고 그 인가의 가장 큰 조건은?
→ 토지등소유자의 75% 이상 동의율 확보!

2. 주민 동의율 75%, 왜 이리 높게 설정됐나?

국토교통부는 도시 및 주거환경정비법을 통해 이 기준을 정해놓았습니다.

• 공익성 vs 사유재산권의 조화
• 사업 이후의 소송 방지를 위한 안전장치
• 강제 수용이 될 수 있는 정비사업의 특성상 최소한의 주민합의 필요

📌 75%는 단순 수치가 아니라 ‘행정의 정당성 기준’입니다.

3. 동의율 현실 – 실제로는 55~65%에서 막힌다

✔️ 실제 많은 단지들이 60% 언저리에서 멈추고,
✔️ 75% 넘기지 못해 해산되는 경우도 많습니다.

지역	추진 단지 수	75% 달성률
서울 송파구	11곳	4곳 (36%)
인천 남동구	9곳	3곳 (33%)
경기 고양시	13곳	6곳 (46%)

📉 생각보다 훨씬 많은 단지들이 동의율에서 좌절하고 있습니다.

4. 동의율 못 채우는 5가지 대표 이유

• ❌ 정보 비대칭 – 추진위에 대한 불신
• 💸 추가 분담금에 대한 공포 – "나중에 또 돈 내라 하는 거 아냐?"
• 🏚️ 현 거주 유지 희망 – “지금도 충분히 살만한데?”
• 🧱 투자자 vs 실거주자 – 입장차이 격화
• ⚖️ 법적 소송 우려 – 이의제기, 갈등 확산

5. 성공적인 동의율 확보 전략 Best 5

1. 소통은 설득의 시작
   설명회 + 개별방문 + 문자/영상 홍보 병행
2. ‘안정성’ 강조 전략
   추가 부담금 예상 자료를 투명하게 공개
3. 동의서 수집 전략화
   찬성세 많은 동네부터 집중 공략
4. 외부 전문가 중립 참여
   변호사·감정평가사 등이 동행하면 신뢰 상승
5. 온라인 커뮤니티 적극 활용
   젊은 층은 카톡, 고령층은 유선/방문 혼합

6. 실제 사례 – 동의율 넘긴 지역 vs 실패한 사례 비교

🟢 성공 사례: 서울 강동구 A단지

• 조합설립 동의율 82%
• 추진위의 정확한 분담금 가이드 제공
• 주민 순회방문 + 커뮤니티 운영

🔴 실패 사례: 경기 B지역

• 추진위 회계 불투명, 불신 확대
• 조합장 선출 시 분쟁 → 동의율 60% 정체
• 설명회 1회성에 그침

7. 마무리하며 – 동의율은 ‘숫자’가 아니라 ‘신뢰’다

조합설립 동의율 75%는 단순 숫자 싸움이 아닙니다.
사람 대 사람의 신뢰와 공감대 구축이 전제되어야 가능한 벽입니다.

✔️ 주민들은 정보가 필요합니다.
✔️ 하지만 무엇보다 불안을 덜어주는 소통을 원합니다.

“이 사업은 결국 내 집과 내 돈이 걸린 문제”이기 때문에,
당연히 냉정하고 신중해지는 것이죠.

📌 신뢰를 얻으면 75%는 넘고,
신뢰를 잃으면 50%도 어렵습니다.